Dans son budget 2024, le gouvernement fédéral a annoncé un assouplissement du programme de financement hypothécaire assuré résidentiel pour un nouvel achat, permettant à ceux qui sont admissibles d’acheter une habitation avec une période d’amortissement de 30 ans, soit cinq ans de plus qu’auparavant. Les changements sont en vigueur depuis le 1er août dernier. Toutefois, ce programme est très niche et ne s’applique pas à la majorité des acheteurs. Voici pourquoi.
Amortissement 30 ans : Quelles propriétés sont éligibles au nouveau programme?
Seules les nouvelles constructions résidentielles sont touchées par les plus récentes règles et ont maintenant droit à la période d’amortissement de 30 ans. L’immeuble peut être une maison, un jumelé, un condo ou même un immeuble locatif de quatre portes ou moins, tant que le but est de l’habiter. Pour être considérée « nouvelle », il ne doit pas y avoir eu de résidents dans la propriété auparavant. Bref, si la demeure est une construction neuve (doit être vendue avec taxes) et qu’elle est de type résidentiel, elle est éligible au programme de financement sur 30 ans.
Amortissement 30 ans : Quels acheteurs se qualifient dans le nouveau programme?
Le but du programme est d’aider ceux qui ne sont pas déjà propriétaires d’une résidence principale à accéder à leur première demeure. Ce qui signifie qu’un critère principal de ce programme est qu’au moins un des acheteurs soit considéré comme étant accédant, aussi appelé premier acheteur. Comment savoir si vous répondez à cette exigence ? La méthode la plus simple et la plus précise est de remplir un formulaire T1036 – Régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement fédéral. Si au moins un des acheteurs a le droit de faire un RAP, il est possible de profiter de la période d’amortissement prolongée. De manière générale, cela inclut :
- Les personnes n’ayant jamais acheté une résidence principale ;
- Les personnes n’ayant pas vécu dans une propriété leur appartenant ou appartenant à leur conjoint(e) ou conjoint(e) de fait au cours des quatre dernières années (se fier aux adresses de résidence déclarées sur les quatre dernières déclarations d’impôt) ;
- Les personnes mariées ou conjointes de fait vivant séparément depuis plus de trois mois après avoir mis fin à leur union. Il faut aussi que cette union ait pris fin au cours des quatre années précédentes (voir le formulaire T1036 pour la formulation exacte de ce critère).
Quels sont les avantages et inconvénients de l’amortissement 30 ans pour un financement assuré?
Tout d’abord, vous aurez compris pourquoi je dis que le programme est niche et ne s’applique pas à toutes les demandes de financement. Ce n’est qu’une minorité des premiers acheteurs qui achètent un immeuble neuf. Cependant, pour quelqu’un qui y a droit, cela peut être une belle option.
Avantages :
- Paiements plus faibles ;
- Mêmes taux que pour un prêt sur 25 ans (contrairement à l’amortissement sur 30 ans pour un prêt conventionnel, il n’y a pas de majoration de taux. Notez que cette information est valide au moment de la rédaction de cet article) ;
- Permet d’augmenter la capacité d’emprunt des emprunteurs.
Inconvénients :
- La prime d’assurance hypothécaire normale est majorée de 0.20% ;
- Le ratio entre la partie intérêt et la partie remboursement du capital est plus élevé comme on rembourse en plus de temps ;
- Peu d’emprunteurs ont accès au programme.
Conclusion
Le gouvernement n’a pas assoupli les politiques de financement hypothécaire pour la masse, mais uniquement pour une parcelle des Canadiens. Si le programme de financement assuré avec une période d’amortissement de 30 ans s’applique à votre projet, il peut être judicieux de le considérer. Si vous avez d’autres questions en lien avec ce programme, n’hésitez pas à communiquer avec nous et il nous fera plaisir de vous aider.
