5 ans fixe: le produit hypothécaire le plus populaire, mais est-ce pour les bonnes raisons?

Vous êtes-vous déjà posé la question pourquoi tous les prêteurs affichent sans cesse leur taux fixe terme 5 ans? Je vais tenter de répondre à cette question le plus clairement possible.

Il peut être tentant de signer une entente vous assurant de garder le même taux d’intérêt pour la durée du terme, le cas échéant, 5 ans, surtout lorsque le taux qu’on vous offre semble compétitif et que le paiement convient bien à votre budget.

Mais qui avantage vraiment ce produit? La réponse est simple: la banque et la personne qui recevra la commission.

Pour quelles raisons? Il est important de savoir qu’après avoir payé la commission du représentant hypothécaire ou du courtier hypothécaire, le salaire des souscripteurs et de toutes les personnes qui touchent le dossier, et tous les autres frais que peuvent coûter l’ouverture d’un nouveau prêt hypothécaire, les premiers 18 mois d’un prêt hypothécaire ne sont pas rentables pour une institution financière. Statistiquement, malgré le fait que tout se passe bien dans la vie du ou des emprunteurs au moment de la nouvelle acquisition, il y a peu de chance qu’ils se rendent au bout de leur terme s’ils signent pour 5 ans. Effectivement, 60% des Canadiens remboursent de façon anticipée leur hypothèque durant les 38 premiers mois de leur prêt. Il y a plusieurs raisons pour lesquels les emprunteurs peuvent devoir mettre fin à leur prêt hypothécaire, voici les plus communes:

• Le divorce ou la séparation: le scénario le plus populaire. Aucun couple n’en est à l’abri. Ce n’est pas parce que tout va bien dans une relation au moment de l’achat d’une nouvelle maison que la situation restera la même après quelques années de vie commune;
• La vente de la propriété actuelle dans le but d’acheter une nouvelle propriété qui ne se conforme pas aux critères du prêteur. L’exemple le plus fréquent serait une famille qui doit déménager en région, soit à cause d’un nouvel emploi, soit parce qu’ils désirent s’éloigner de la ville pour bénéficier de plus grands espaces verts. Il faut savoir que ce n’est pas tous les prêteurs qui financent les propriétés dans toutes les régions. Si le prêteur avec lequel est un emprunteur présentement ne désire pas transférer la garantie de la maison actuelle vers une nouvelle maison, les pénalités seront enclanchées;
• Une catastrophe inattendue survient et le ou les emprunteurs doivent vendre par manque de capacité de payer. Que ce soit une mise à pied, un accident menant à l’invalidité ou un accident mortel d’un des emprunteurs, la tragédie peut tous nous frapper. De là l’important de bien protéger son patrimoine via l’obtention d’assurances, mais cela est un débat pour une autre fois.

Vous me demanderez peut-être en quoi est-ce un problème de devoir mettre fin à un prêt hypothécaire en cours de terme? La réponse est que ça entraîne toujours, sans exception, une pénalité, et que le prêt hypothécaire 5 ans fixe (ou plus de 5 ans) offert par les grandes banques canadiennes et les caisses populaires est lié au calcul de pénalité le plus pénalisant pour les emprunteurs.

Voici des données approximatives, car la réalité est que ça peut varier légèrement d’une institution à l’autre et tout dépendamment du moment que l’on déclenche la pénalité, mais un prêt hypothécaire 5 ans fixe entraîne en moyenne une pénalité de 4 à 4.5% du solde du prêt. Sur un solde de 250 000$, on parle d’une pénalité éventuelle de 11 250$ qui devra être payée à la banque lorsqu’on mettra fin au prêt de manière anticipée.

Le même prêt hypothécaire, mais bénéficiant d’un taux variable versus d’un taux fixe entraînera une pénalité approximative de 1 500$, ce qui est beaucoup plus raisonnable.

En vrai, dans plusieurs situations, on voit des pénalités sur un prêt 5 ans fixe étant de 8 à 10 fois plus grande qu’en variable. Donc sachant que 60% des emprunteurs déclenchent des pénalités durant les 38 premiers mois de leur prêt hypothécaire et que cette dite pénalité est souvent 8 à 10 fois plus grande en fixe qu’en variable, pourquoi la majorité des emprunteurs signent 5 ans fixe?

• Par manque de transparence des personnes conseillant ce produit. Si vous avez vous-même fait affaires avec un représentant hypothécaire ou un conseiller en succursale d’une institution financière avec pignon sur rue, vous avez sûrement vécu la même expérience que moi. On vous offre le produit le plus populaire (5 ans fixe), ou, si vous êtes chanceux, le produit avec le plus bas taux d’intérêt en ne prenant pas le temps de vous expliquer les conditions liées au dit produit, dont les pénalités;
• Par peur de voir le taux variable augmenter drastiquement du jour au lendemain. À cela, je réponds que le taux directeur augmente très rarement de plus de 0,25% et jamais n’a-t-il encore augmenté de plus de 0,50% par rencontre prévue au calendrier par la Banque du Canada, et que ces rencontres sont limitées à 8 dates par année. Voir le calendrier ici . Si vraiment l’emprunteur a peur d’une hausse éventuelle du taux directeur, il y a toujours possibilité de geler le taux variable en taux fixe (en respectant les conditions du taux fixe du jour chez son prêteur pour la durée restante du terme), mais avant de prendre une telle décision, je vous conseille d’en discuter avec votre courtier hypothécaire.
• Suivant l’idée du point précédent, pour avoir la tranquillité d’esprit que leur paiement restera le même pour les 5 prochaines années. Saviez-vous que plusieurs prêteurs offrent maintenant la possibilité de conserver les mêmes paiements hypothécaires tout au long du terme lors d’un prêt à taux variable, même si le taux augmente ou descend? Si le taux descend durant le terme, l’amortissement diminue, et si le taux augmente, l’amortissement rallonge. Il y a aussi toujours possibilité d’augmenter ses paiements mensuels d’un certain pourcentage (normalement entre 10 et 20%) par mois et d’ajouter en plus des versements anticipés supplémentaires (jusqu’à 20% du prêt hypothécaire au début du terme par année) afin de prévenir une éventuelle hausse d’augmentation du taux d’intérêt et de bénéficier aujourd’hui du taux d’intérêt plus intéressant qu’offre le variable 5 ans versus le fixe 5 ans.

Il faut comprendre que certaines personnes ne veulent tout simplement pas signer pour un prêt variable, et la réalité est que pour certains emprunteurs, et dans certains marchés ce n’est pas la meilleure solution non plus. Pour ces occasions, il y a le prêt à taux fixe terme 2 ans et 3 ans, mais surtout le 2 ans. Pourquoi cela? Vous vous souvenez plus haut lorsque je mentionnais que 60% des prêts hypothécaires étaient remboursés prématurément en dedans de 38 mois? Et bien c’est exactement pourquoi un terme de 2 ou 3 ans est beaucoup moins risqué qu’un terme 5 ans. Je préfère le terme de 2 ans pour la simple et bonne raison que le calcul de pénalité est plus avantageux pour l’emprunteur que pour 3 ans, donc engendre des pénalités beaucoup moins importantes se rapprochant plus souvent qu’autrement du 5 ans taux variable.

Si vraiment vous ne jurez que par le taux fixe 5 ans, je vous invite à au moins considérer l’offre d’une des sociétés de financement hypothécaires qui sont partenaires de tous les courtiers hypothécaires, et qui vous permettront de couper approximativement en deux la pénalité que vous auriez payé dans une banque à charte dans le cas où vous déclencheriez une pénalité en cours de terme.

Pour plus d’information sur les calculs de pénalité, je vous invite à communiquer avec moi ou avec votre courtier hypothécaire.

Conclusion

En somme, lorsqu’on vous offre un produit à taux fixe terme 5 ans sans même vous parler d’autres alternatives et qu’on vous vente le taux d’intérêt avantageux et la tranquillité d’esprit, demandez-vous qui est réellement tranquille d’esprit: vous qui vous engagez à payer durant 5 ans de temps une hypothèque avec comme unique porte de sortie une pénalité monstrueuse ou l’institution financière qui sait que peu importe le scénario, elle sortira gagnante?

En résumé

Voici une liste d’avantages et d’inconvénients à considérer avant de signer pour un taux d’intérêt fixe avec terme 5 ans.

Avantage

• Le taux d’intérêt est garanti pour les 5 ans du terme.

Inconvénients

• Calcul de pénalité défavorisant l’emprunteur;
• Taux d’intérêt souvent moins avantageux qu’en variable ou que pour un terme moins long;
• Manque de flexibilité;
• Terme trop long pour un prêt à taux fixe.