Lorsque vient temps de contracter un prêt hypothécaire, bien des gens choisiront le taux le plus bas, sans trop considérer la longueur du terme et les conditions offertes par le prêteur. Pourtant, le taux offert est l’un des facteurs les moins importants pour économiser à long terme. Je parle souvent du taux variable comme étant l’un des meilleurs produits, car il permet d’avoir une grande flexibilité et une pénalité de seulement trois mois d’intérêt dans le cas où l’emprunteur devrait briser son contrat. Toutefois, je suis forcé d’admettre que le taux variable n’est pas le meilleur produit pour tous, car avec ces avantages viennent un risque qui pour certains peut être intolérable. Ce risque est, vous l’aurez devinez, la variation en cours de terme du taux d’intérêt payé. On aura vécu plus que jamais en 2022 l’impact que peut avoir des hausses majeures du taux directeur sur les taux variables. Plusieurs emprunteurs, et j’en fais parti, auront dû revoir leur budget pour s’adapter à leur nouvelle réalité.
C’est pour cette raison que certaines personnes préféreront contracter un prêt à taux fixe. Maintenant, il est bien important de comprendre comment se calcule la pénalité avec le prêteur qu’on choisit lorsqu’on brise un contrat à taux fixe si on souhaite choisir le produit qui nous restreint le moins et qui nous offre le plus d’opportunité à long terme (exemple: baisse de taux en cours de terme).
Tous les prêteurs auront un calcul de pénalité ressemblant à celui-ci: la pénalité sera la plus grande entre 1) trois mois d’intérêt ou 2) la différence des intérêts au taux initial VS au taux du jour pour la durée restante du terme multiplié par le nombre de mois restants. Cependant, il y a deux types de taux sur lesquels ils peuvent se baser pour calculer la pénalité: les taux contractuels et les taux affichés, et le choix du taux utilisé peut avoir un impact MAJEUR sur la pénalité payée.
À titre d’exemple, voici un tableau que j’ai préparé à l’aide d’une grille de taux de l’un de mes partenaires pour vous montrer la différence entre les taux contractuels et les taux affichés:
Ce prêteur (comme à peu près tous les prêteurs) offre présentement un taux fixe 5 ans plus avantageux que le taux offert pour les termes plus courts, ce qui incite les emprunteurs à contracter un prêt pour cette durée. Cependant, vous remarquerez que le taux affiché associé est beaucoup plus grand que le taux contractuel. Donc, quelqu’un qui choisirait ce produit aurait sur son contrat de prêt un taux de 6.49% avec un rabais sur le taux de 1.15% pour un taux contractuel de 5.34%. Dans le cas du taux fixe 2 ans, il serait mentionné que le taux est 6.19% avec un rabais de taux de 0.30%, pour un taux contractuel de 5.89%.
Pourquoi les taux affichés sont-ils organisés de sorte que le taux du terme 5 ans est plus élevé que pour les autres termes, même si au contrat c’est l’inverse? C’est tout simplement pour créer artificiellement un différentiel entre le taux initial et le taux du jour au moment où une pénalité doit être déclenchée, et ce, même si les taux ne diminuent pas beaucoup, de sorte à avoir une pénalité plus grande que la pénalité minimale qui est de 3 mois d’intérêt.
Cela dit, je vous ai mentionné plus haut qu’il y a plus d’une manière de définir le calcul de différentiel de taux, tout dépendamment du prêteur.
Il y a trois calculs différents qu’on retrouve sur le marché, certains prêteurs ayant quelques particularités. Mais pour rester le plus simple possible, je me limiterai à vous expliquer les trois calculs principaux. Par respect pour mes différents partenaires, je ne nommerai pas quel prêteur utilise quel calcul, mais si vous communiquez avec moi, il me fera plaisir de mieux vous diriger.
Émettons deux hypothèses avant de calculer les pénalités afin de comparer les différents calculs:
- Dans un premier temps, les taux diminuent de 0.50% au moment où il reste 4 ans au terme;
- Dans un deuxième temps, les taux diminuent de 1.25% au moment où il reste 3 ans au terme
Dans les deux cas, le client a choisi de contracter un taux fixe pour un terme de 5 ans et doit briser son contrat pour le terme restant.
- Taux contractuel initial: 5.34%
- Taux contractuel après 1 ans: 5.09%
- Taux contractuel après 2 ans: 4.49%
- Taux affiché initial: 6.49%
- Taux affiché après 1 ans: 5.64%
- Taux affiché après 2 ans: 4.89%
- Prêt initial: 300 000$
- Amortissement: 25 ans
Calcul général du différentiel de taux:
(Intérêts mensuels au taux initial – Intérêts mensuels au taux du jour pour le terme restant) X nombre de mois restants = pénalité
1. Taux affiché initial VS taux affiché du moment
Pénalité première hypothèse
(1569.30$ – 1366.13$) X 48 mois = 9 752.16$
Pénalité deuxième hypothèse
(1535.90$ – 1161.02$) X 36 mois = 13 495.68$
Un petit mouvement au niveau du taux d’intérêt peut engendrer des pénalités importantes.
2. Taux contractuel initial VS taux contractuel du moment
Pénalité première hypothèse
(1294.25$ – 1207.11$) X 48 mois = 4182.72$
Pénalité deuxième hypothèse
(1266.70$ – 1066.93$) X 36 mois = 7 191.72$
Ce calcul de pénalité est plus avantageux que le calcul basé sur les taux affichés lorsque les taux restent sensiblement les mêmes, mais en pratique, lorsque les taux diminuent de manière importante, les prêteurs offrant ce type de calcul de pénalité ont tendance à offrir des taux court terme très avantageux pour creuser l’écart entre le taux initial et le taux du jour et ainsi augmenter la pénalité à payer pour briser le contrat.
3. Taux contractuel initial VS taux affiché du moment
Pénalité première hypothèse
(1294.25$ – 1366.13$) X 48 mois = -3450.24$, donc pénalité de 3 mois d’intérêt, soit 3882.75$
Pénalité deuxième hypothèse
(1266.70$ – 1161.02$) X 36 mois = 3804.48$, soit 4.38$ de plus que la pénalité de 3 mois d’intérêt
Malgré une diminution du taux d’intérêt de 1.25% sur deux ans, la pénalité est toujours celle minimale exigée, soit 3 mois d’intérêt. Ce calcul de pénalité est prévisible et flexible, et permet de bénéficier d’opportunité lorsque les taux diminuent tout en garantissant que votre taux n’augmentera pas durant votre terme de 5 ans.
Conclusion
Pour un produit qui peut sembler similaire, la différence au niveau des caractéristiques d’un prêteur à l’autre peut grandement impacter combien vous coûtera votre emprunt au cours des années. Je vous rappelle que 60% des prêt hypothécaires avec un terme de 5 ans sont brisés à l’intérieur du premier 38 mois, ce qui signifie que beaucoup de personnes doivent assumer une pénalité pour bris de contrat. À taux égal, il va de soit qu’il est plus avantageux de choisir le produit offrant les meilleurs conditions, mais il est aussi important de ne pas tomber dans le piège de choisir un produit qui vous coupera toute opportunité au cours de votre terme pour obtenir une économie négligeable sur le taux d’intérêt.
