Nous sommes maintenant en septembre. L’été tire à sa fin et les taux d’intérêt menacent toujours d’augmenter. La majorité des gens auront probablement tendance à voir les prochains mois comme une période difficile. De mon côté, je reste plutôt positif. Une expression dit: Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Comme à la bourse*, il y a souvent de meilleures opportunités d’entrer sur le marché lorsque celui-ci ne semble pas favorable. C’est pourquoi les augmentations de taux des derniers mois et celles qui suivront dans un avenir proche pourraient offrir aux éventuels acheteurs et aux investisseurs avertis l’occasion en or d’acheter. Aujourd’hui, mon objectif est de vous expliquer pourquoi acquérir une nouvelle propriété dans un contexte de hausses de taux d’intérêt importantes peut sembler contre-intuitif, mais est pourtant avantageux.
* Prenez note que je ne donne pas de conseils pour investir en bourse, car je ne suis pas du tout qualifié pour ça.
L’impact du taux d’intérêt sur le prix des propriétés
Règle général, à chaque fois que le taux augmente d’un pourcent, la capacité d’emprunt des acheteurs diminue de 7 à 10%. Cependant, ce n’est pas parce que quelques-uns d’entre nous ne pouvons plus nous permettre d’emprunter autant qu’avant qu’un vendeur sera prêt à descendre son prix pour autant. Ce qui crée réellement l’opportunité de payer un prix plus juste est, en un premier temps, l’effet dissuasif qu’a l’augmentation des taux sur les acheteurs moins expérimentés (ceux qui sont prêts à payer beaucoup trop cher lorsque les taux sont très bas, mais qui préféreront remettre leur projet à plus tard si les taux augmentent de manière considérable). En un deuxième temps, c’est la pression de vendre que peut sentir un propriétaire actuel qui n’avait pas prévu à son budget une augmentation importante de ses versements à son renouvellement et qui n’a plus les moyens de supporter le coût de sa propriété. L’investisseur chevronné sait que lorsqu’une telle occasion se présente, il est temps de se remettre sur le marché.
Évaluation du risque: taux bas VS taux élevé
Nous venons d’établir que lorsque les taux d’intérêt augmentent, le prix des propriétés a tendance à diminuer, ou du moins, le marché tourne à l’avantage des acheteurs, ce qui a pour effet de leur offrir la possibilité de négocier le prix avec le vendeur au lieu de surenchérir pour gagner la guerre de la meilleure offre. À votre avis, qui prend le plus grand risque: l’acheteur qui paie plus cher mais qui a accès à un taux d’intérêt beaucoup plus bas ou l’acheteur qui paie moins cher mais doit subir un taux d’intérêt plus élevé? Supposant que la propriété est la même, voici deux scénarios:
Scénario 1
Prix affiché: 440 000$
Prix payé: 500 000$
Mise de fonds: 25 000$
Période d’amortissement: 25 ans
Taux d’intérêt: 2.00%
Mensualité: 2 091.85$
Capital payé après 5 ans: 80 174.96$
Intérêt payé après 5 ans: 45 335.98$
Valeur après 5 ans: 535 000$*
Équité sur la propriété après 5 ans: 121 174.96$
Scénario 2
Prix affiché: 440 000$
Prix payé: 435 000$
Mise de fonds: 21 750$
Période d’amortissement: 25 ans
Taux d’intérêt: 5.00%
Mensualité: 2 499.62$
Capital payé après 5 ans: 49 392.44$
Intérêt payé après 5 ans: 100 584.88$
Valeur après 5 ans: 535 000$*
Équité sur la propriété après 5 ans: 154 612.44$
*La valeur indiquée prend en compte une appréciation de 4% annuellement sur le prix affiché durant le terme de 5 ans.
Prenez note que ce sont deux scénarios fictifs, mais inspirés de données qui pourraient très bien se produire. Dans le premier scénario, la propriété a été achetée en offres multiples et l’acquéreur a dû surenchérir de 60 000$ pour que son offre soit acceptée, tandis que dans le deuxième scénario, la hausse des taux a fait en sorte que le bassin d’acheteurs a largement diminué et l’ acquéreur a pu négocier le prix de 5 000$. Donc malgré le taux plus faible et la mensualité moins grande pendant 5 ans, au bout de son terme, l’acheteur du premier scénario détient moins d’équité sur son immeuble. Et même s’il avait décidé d’augmenter ses mensualités à celles du deuxième scénario, il n’aurait toujours pas autant d’équité sur sa propriété que l’acheteur du deuxième scénario. De plus, dans le premier cas, si l’acheteur s’est limité aux mensualités minimales, il s’expose à un risque de choc de paiement à son renouvellement; supposons que le meilleur taux disponible à son échéance est 6%, ses paiements seraient alors de 2 947.21$/mois, soit un écart de 855.36$/mois. Dans le deuxième scénario, pour un taux de 6%, les paiements sont de 2 709.08$/mois, soit un écart de 209.46$/mois, ce qui est beaucoup plus soutenable.
Combien d’année pensez-vous garder votre immeuble?
Les gens oublient souvent que lorsqu’ils achètent, ce n’est pas pour 5 ans. À moins que votre objectif soit de rentabiliser votre investissement sur du court terme en le revendant rapidement, vous conserverez probablement votre immeuble pour une longue période de temps, ce qui signifie que le taux que vous obtenez pour vos 5 premières années ne dicte pas la qualité de votre investissement. Il est important que vous preniez la décision d’acquérir ou non une propriété en fonction de son potentiel de rentabilité et d’appréciation pour les années à venir. La propriété est-elle située dans un quartier en demande? Est-elle près des services essentiels? Y-a-t-il des projets de développement près de celle-ci? Je ne dis pas qu’il faille accepter de payer trop cher, mais simplement qu’il soit possible qu’un investissement ne soit pas « rentable » (revenus plus grands ou égaux aux dépenses de l’immeuble) pour quelques années, mais qu’il reste pour autant un investissement intelligent sur le long terme.
À quoi devriez-vous vous attendre?
Cette partie de l’article s’adresse précisément à ceux qui désirent investir dans l’immobilier locatif et qui hésite car ils n’arrivent pas à trouver un plex payant. Voici mon opinion sur le sujet: si la propriété que vous envisagez acheter est en ordre, qu’elle est placée dans un bon secteur et que son potentiel est intéressant, malgré le fait qu’elle ne se paie pas par elle-même au premier jour, considérez l’acheter. Voici où j’essaie de fixer ma limite: je ne veux pas devoir débourser de mes poches plus que la partie de remboursement en capital au premier jour. Je m’explique: s’il y a pour 2 500$/mois toutes dépenses confondus, dont l’intérêt payé sur le prêt hypothécaire, et que le remboursement en capital est de 500$ le premier mois, je ne voudrai pas payer plus de 500$/mois pour posséder l’immeuble. Avec les années, je pourrai faire en sorte que la propriété devienne rentable. Après 5 à 7 ans à ajuster les loyers et à rembourser le prêt hypothécaire, la propriété sera déjà un excellent investissement, et ce n’est qu’un début.
Conclusion
Que ce soit pour acheter une propriété unifamiliale pour un immeuble locatif, il est avantageux d’acheter lorsque le marché est en faveur de l’acheteur. Cette situation se produit souvent lorsque les taux sont plus élevés. Donc au lieu de remettre votre projet à plus tard, je vous suggère de vous faire préqualifier maintenant afin d’être prêt lorsqu’une occasion en or se présentera à vous. Vous aurez bien l’occasion de profiter de taux d’intérêts plus avantageux durant toutes les années que vous posséderez votre nouvelle propriété.
