En avril et en décembre 2021, mes prêts hypothécaires arrivaient à échéance. À ce moment, j’avais accès à un taux fixe 5 ans à un peu moins que 2.5% ou à un taux variable à 1.6% pour le prêt de mon immeuble locatif renouvelant en avril, et à environ 2.5% fixe 5 ans ou 1.26% variable pour le prêt de mon duplex proprio occupant renouvelant en décembre. Selon le titre de cet article, vous comprendrez que j’avais pris la décision de renouveler mes prêts à taux variable. Aujourd’hui, en regardant en arrière, ce choix m’aura coûté cher. Mais il est facile de juger une décision qui a été prise dans le passé lorsqu’on connait maintenant l’avenir. Cet article ne vise pas à justifier pourquoi j’ai choisi l’option du taux variable en 2021, mais bien à expliquer pourquoi j’ai officiellement transféré mes deux prêts vers un taux fixe au cours des dernières semaines.
Tout d’abord, je veux que vous sachiez que ça n’a pas été facile pour moi de prendre la décision de fixer mes taux. J’ai mis plusieurs jours à y réfléchir, car j’interprétais cette action comme étant une défaite. Cependant, j’ai dû me rendre à l’évidence que d’un point de vue monétaire et budgétaire, c’était la meilleure décision à prendre pour moi. Voici donc pourquoi j’ai finalement fixé mes taux sur mes deux prêts hypothécaires et comment je m’y suis pris.
Ma résidence principale
Tel que mentionné un peu plus haut, j’habite un duplex dont je suis propriétaire. Ce qu’il faut savoir c’est que la partie locative d’une propriété est perçue un peu comme une entreprise, et une entreprise nécessite des revenus, mais aussi des dépenses. Alors lorsque les taux montaient et que mon taux était variable, je me consolais en me disant que 50% des intérêts que je paie sur le prêt de cette propriété est déductible d’impôts. Mais vient un temps où il faut quand même faire les paiements à tous les mois. L’institution financière où était mon prêt offre le taux variable à paiement variable, ce qui signifie que mes paiements s’ajustaient après chaque augmentation du taux préférentiel de la banque, soit à chaque augmentation du taux directeur. Au départ, mes paiements étaient de 1375$/mois. En juin 2023, ils étaient de 2034$/mois. C’est une différence de 659$/mois en un an.
Voici les principales raisons qui m’ont convaincu de transférer ce prêt à taux fixe:
- L’écart entre le taux fixe qui était disponible au moment de ma demande VS mon taux variable;
- La conclusion à laquelle je suis arrivé en observant l’économie actuelle à l’échelle mondiale et en m’instruisant auprès de sommités en macro économie tel que Mohamed Aly El-Arian, Ray Dalio et Nouriel Roubini, et le fait que ce qu’ils prévoyaient déjà en 2021 se réalise depuis déjà un an;
- Le risque réduit que je prenais en transférant vers un produit à taux fixe avec un calcul de pénalité avantageux en cas de bris de contrat.
1. L’écart entre les taux
Si j’étais encore à taux variable sur ce prêt, mon taux serait présentent de 5.76%. J’ai fait ma demande de transfert juste avant les augmentations récentes du taux d’intérêt. J’ai donc eu accès à un taux de 4.54%, soit un écart de 1.22% en date d’aujourd’hui. D’un point de vue budgétaire, c’est une économie immédiate de 185$/mois.
2. La conclusion à laquelle je suis arrivé
Durant la dernière année, j’ai décidé de cesser de baser mes « prédictions » sur les commentaires des preneurs de décision, comme la FED et la Banque du Canada, car décidément, leurs perspectives sur le marché durant les dernières années n’étaient pas très justes (exemple: en juillet 2021, la Banque du Canada ne prévoyait pas de hausse significative avant 2023 et voyez ce qui s’est produit en 2022). Je me suis plutôt retourné vers des sources plus crédibles. Des gens qui ont fait leurs preuves et qui ont démontré tout au long de leur carrière qu’ils ont généralement une compréhension beaucoup plus juste que la moyenne de l’économie globale, autrement appelée macroéconomie. Ces gens sont nommés un peu plus haut.
L’idée prédominante que j’ai commencé à partager moi-même dans les interactions avec mes clients et dans mes derniers articles de blog est qu’on ne peut pas imprimer autant d’argent comme l’ont fait les banques centrales durant la pandémie, et soyons honnête, même avant, sans qu’il n’y ait de conséquence sur le prix des biens et services. L’analogie que je fais souvent est la suivante: S’il n’y avait que 100$ en existence et 100 pommes à acheter, chaque pomme vaudrait 1$. Si tout d’un coup il y a 200$ pour la même quantité de pommes, chaque pomme se vendrait maintenant 2$. Bien sûr que notre économie est beaucoup plus complexe, mais il faut comprendre que durant les dernières années, la quantité d’argent imprimé versus le faible indice de productivité qu’avait nos pays occidentaux a mené l’inflation à exploser. Et bien qu’on soit présentement sur la bonne voie pour un retour vers l’objectif de notre banque centrale, nous sommes encore loin du 2% espéré, ce qui signifie que la Banque du Canada risque de conserver son taux directeur élevé pendant encore plusieurs années.
Le risque de fixer son taux
Le saviez-vous? Si votre prêt hypothécaire est à taux variable, vous pouvez le fixer à tout moment sans devoir payer quelconque pénalité si vous restez avec votre prêteur actuel. Ceci dit, j’ai moi-même pris la décision de transférer mon prêt vers un nouveau prêteur car la différence entre le taux offert par mon ancien prêteur et celui disponible chez le nouveau était majeure, soit environ 1%. De plus, mon ancien prêteur était une banque à charte, et tel qu’expliqué dans un article précédent, le calcul de pénalité en cas de bris de contrat est beaucoup moins avantageux dans une banque traditionnelle qu’avec certains autres types de prêteur. J’ai donc choisi de changer d’institution et de payer 3 mois d’intérêt de pénalité pour me mettre dans une position où si une opportunité se présentait durant les 5 prochaines années, je pourrais négocier mon taux à la baisse en acceptant de payer une pénalité raisonnable.
Mon immeuble locatif
En plus fixer mon taux sur le prêt de ma résidence principale, j’ai pris la décision de réduire mes dettes et mes obligations en vendant mon triplex. Ne vous méprenez pas, mon triplex est pour moi une source de revenu supplémentaire. Malgré les hausses de taux, j’ai toujours un rendement positif sur cet investissement, mais j’avais un besoin de me libérer de cette charge pour pouvoir me concentrer sur mon cabinet de courtage hypothécaire à 100%. Ma décision de fixer le taux sur le prêt lié à mon triplex vient de la pénalité réduite que je paierai au moment de la vente. Je vous explique la stratégie.
Au moment où j’ai choisi de fixer ce taux, j’étais à 6.18% en variable. Si la tendance se maintient, on s’attend à une hausse de taux supplémentaire de 0.25% d’ici cet automne, ce qui l’aurait potentiellement mené à 6.43%. Étant donné que mon terme restant était de moins de 4 ans, j’avais accès de fixer pour 4 ans à 5.29% avec mon prêteur actuel, ce que j’ai fait. Cette baisse de taux me permettra de payer moins de pénalité à la vente de mon immeuble. Il faut savoir que le calcul de pénalité, même en étant à taux fixe, sera de 3 mois d’intérêt, car le taux affiché pour un terme de 4 ans ne diminuera pas sous le taux affiché que j’ai signé, et comme mon taux contractuel a diminué de 6.18% (peut-être plus au moment de la vente) à 5.29%, j’économiserai 777$ en pénalité de remboursement anticipé.
Pour cette propriété, il n’aurait pas été judicieux de payer 3 mois d’intérêt pour avoir accès à un meilleur taux avec un compétiteur, car mon plan de vendre mon triplex était déterminé à l’avance. J’aurais donc payé deux fois une pénalité de 3 mois d’intérêt, soit pour changer de prêteur pour quelques mois et lors de la vente de l’immeuble.
Conclusion
J’ai partagé avec vous deux scénarios dans lesquels j’ai choisi de fixer mes taux plutôt que de conserver mes prêts à taux variable. Si vous lisez assidûment mes publications, vous savez que je parle depuis déjà le mois de janvier dernier qu’il peut être pertinent pour les emprunteurs à taux variable de convertir à taux fixe, car c’est depuis ce moment qu’il est devenu possible d’obtenir un taux fixe plus faible que le taux variable. Malheureusement, la situation continue de se dégrader en ce qui concerne les taux variables et, bien qu’il ne soit pas impossible que les taux redescendent à un niveau décent durant les prochaines années, il ne faut pas adapter une stratégie basée sur l’espoir, mais sur les faits qui nous sont présentés. Encore aujourd’hui, il y a un écart de 0.5% à 0.75% entre les meilleurs taux variables et les taux fixes disponibles, et cet écart pourrait se creuser un peu plus si la Banque du Canada décide d’augmenter encore une fois son taux directeur.
Toutefois, si vous êtes détenteur d’un prêt hypothécaire à taux variable et que votre budget vous permet de supporter vos paiements actuels et même un peu plus sans problème, et surtout si votre taux variable est appliqué à un immeuble 100% locatif, vous pourriez vouloir conserver ce dernier encore un peu tout en restant à l’affût d’opportunités qui pourraient se présenter durant les 12 prochains mois de pouvoir fixer à un taux plus intéressant que ceux offerts présentement sur le marché.
De plus, si vous avez un prêt variable à paiement fixe et que vous ne remboursez actuellement que de l’intérêt, mais que vous aimeriez fixer votre taux pour payer moins d’intérêt, assurez-vous que le nouveau paiement vous convienne.
Prenez note que je reste disponible si vous êtes présentement dans une situation où vous cherchez une solution, mais que vous ne savez pas quelle décision prendre. Je peux vous aider à arriver à une conclusion en vous apportant des réponses. Je vous invite à nous contacter.
