Ce n’est pas facile de faire le saut dans l’immobilier locatif lorsqu’on n’a aucune expérience et personne pour nous apprendre le rouage de l’investissement immobilier. C’est pourquoi je partage avec vous mon expérience. Prenez note que l’information que vous retrouverez dans cet article vise principalement les plex de 2 à 4 logements et offre une stratégie applicable par des investisseurs novices et intermédiaires.
Je dénote 6 principaux facteurs qui différencient un coup de circuit d’un échec lorsqu’on désire acheter un nouveau plex:
- Le secteur dans lequel se situe l’immeuble désiré;
- L’état physique de l’immeuble;
- La rentabilité du plex au moment de l’achat;
- Le potentiel d’optimisation de la propriété;
- La qualité des locataires;
- l’obtention d’un financement adéquat à la situation.
1. Le secteur
Je nomme ce point en premier et ce n’est pas pour rien. Bien sûr, tous les facteurs sont importants, mais s’il y en a un pour lequel on ne veut vraiment pas se tromper c’est celui-là. Pourquoi? Car le secteur dicte le type de clientèle attirée par les logements de l’immeuble et les revenus qui en découlent, et a un impact direct sur la valeur que prendra la propriété dans le futur.
Il est important de comprendre que lorsqu’on achète une maison pour l’habiter à long terme, on peut choisir le secteur en fonction de nos goûts, et ce n’est pas grave si c’est un secteur moins populaire, car c’est ce que nous désirons qui importe. Cependant, dans le cas d’un investissement locatif, ce n’est pas à nos préférences, mais plutôt à celles de notre clientèle qu’on se doit de s’attarder. Quelle classe de gens souhaitez-vous attraire? Quels endroits sont plus susceptibles d’être en demande durant les prochaines années? Ce sont des questions que vous devez vous poser.
Un petit truc: analysez la proximité des services et des différents commerces; si le secteur date déjà de plus de 20 ans, regardez si plusieurs des propriétés dans le secteur ont été rénovées et remises au goût du jour; aussi, il est généralement plus facile de louer un logement plus cher lorsque la propriété se trouve dans un secteur de maisons unifamiliales et contrairement à dans une rue remplie de gros immeubles à revenus.
2. L’état physique
C’est bien beau se trouver dans le bon secteur, mais si le plex qu’on tente d’acheter tombe en ruine et est un risque pour chaque personne qui y réside, une alarme doit sonner dans votre tête. N’oubliez-pas que l’immeuble sera très probablement financé sur 25 ans, peut-être même sur 30 ans. Je ne dis pas que l’immeuble doit être clé en main. En fait, pour un premier investissement, je recommande souvent un immeuble qui manque un peu d’amour. En revanche, il est important de s’assurer que le squelette du bâtiment est sain. Assurez-vous de bien faire inspecter l’immeuble, que la fondation ne soit pas anormalement fissurée et que la structure, la charpente, soit droite et solide. Pour le reste, un immeuble devant être rénové permet souvent une capacité d’optimisation. J’y reviendrai au quatrième point.
3. La rentabilité au moment de l’achat
Je sais que les prochaines phrases peuvent sembler farfelues lorsqu’on vient de passer la dernière heure à faire le tour des plex à vendre sur le marché actuellement, mais je vous dis, c’est encore possible d’acheter un immeuble qui se paie tout seul.
Il y a plusieurs écoles de pensé lorsque vient le temps de calculer la rentabilité d’un immeuble, mais pour garder ça simple, si l’immeuble se paie par lui-même, et qu’en plus il en reste un peu chaque mois, il est, à mon avis, un immeuble rentable. Voici comment déterminer si l’immeuble se paie par lui même: il faut que les revenus soient supérieurs ou égaux à la somme des dépenses suivantes: l’hypothèque, les taxes municipales et scolaires, les assurances, l’entretien du terrain et des stationnements, les autres frais (s’il y en a d’autres), et un fonds de prévision pour de futurs travaux.
À mon avis, il y a très peu de raisons d’acheter un immeuble à revenus qui n’est pas rentable dès le départ, encore moins si celui-ci est déjà optimisé. Le prix d’un plex doit principalement être fait en fonction de sa rentabilité. Donc, même si un immeuble est bien beau, au goût du jour, propre et semble un bon investissement lorsqu’on regarde la coquille, si les loyers ne supportent pas la valeur de l’immeuble, passez au suivant. Je ne sais pas pour vous, mais moi, personnellement, j’investis dans l’immobilier pour m’enrichir, pas pour être plus serré à la fin du mois.
Si vous comptez optimiser les revenus rapidement et que vous avez une stratégie viable vous permettant de faire en sorte que les locataires actuels quittent les lieux, il peut être acceptable, dans ce cas, de payer un prix ne vous permettant pas d’être rentable au jour un.
4. Le potentiel d’optimisation
Ce n’est pas pour tous les profils d’investisseur, mais il peut être possible de propulser ses investissements en optimisant les revenus de location. Généralement, un immeuble à optimiser est un immeuble répondant aux critères précédents, mais qui a besoin d’être rafraichi. Après avoir fait des rénovations substantiels, il devient possible d’augmenter les baux d’un montant que les locataires actuels ne sont pas prêts à payer. Dans cette situation, vous avez la chance d’ajuster les baux au prix du marché pour les prochains locataires, et donc d’optimiser les revenus de votre immeuble.
Il arrive parfois que l’immeuble est déjà au goût du jour, mais l’ancien propriétaire n’était tout simplement pas assez engagé dans son investissement pour augmenter les loyers à chaque année pour que ceux-ci suivent le marché. Lorsque c’est le cas, il n’est même pas nécessaire d’investir plus d’argent dans des rénovations pour permettre l’optimisation. Il suffit simplement d’attendre que les locataires actuels quittent les lieux pour, par la suite, les louer au bon prix. Cependant, on peut parfois attendre longtemps avant que ça ne se produise. Plus souvent qu’autrement, les locataires qui savent que leur loyer est sous le prix du marché ne chercheront pas à quitter à moins d’une raison personnelle majeure. Cela dit, il existe quelques stratégies pour précipiter leur départ:
- Si vous achetez en tant que propriétaire occupant, vous pouvez envoyer un avis au plus tard 6 mois avant la fin du bail du locataire habitant le logement que vous ou un membre de votre famille proche (un de vos parents ou de vos enfants) désire reprendre;
- Il est possible de s’entendre à l’amiable avec le locataire actuel et de le dédommager s’il accepte de mettre fin à son bail. L’argent et les services rendus règlent souvent bien des situations.
Très important: il faut savoir qu’il y a plusieurs règles qui encadrent la location de loyer et qu’il faut, en tant que propriétaire, les respecter. Je vous invite donc à visiter le site du Tribunal Administratif du Logement pour en apprendre davantage.
5. La qualité des locataires
Ce n’est pas tout d’être complet et d’avoir des baux signés au prix voulu. La relation entre un locateur et un locataire se veut une relation d’affaires. Et comme en affaires, il est important de bien choisir nos partenaires, ou, dans le contexte présent, nos locataires. Voici les principales qualité que vous désirez retrouver chez vos locataires:
- Bon payeur;
- Propre et ordonné;
- Respectueux d’autrui;
Vous pourriez croire que ce dernier point est moins important si vous n’habitez pas votre plex, mais un locataire qui ne respecte pas les autres peut faire en sorte que vous perdiez vos autres locataires qui eux sont irréprochables.
Pour bien cerner vos futurs locataires, je vous recommande d’abord d’écrire une annonce attirant le type de clientèle que vous recherchez. N’hésitez-pas à être clair sur les attributs que vous recherchez. Chaque situation est différente, mais voici un exemple: si vous louez un 4 et demi au dernier étage d’un immeuble moins bien insonorisé, vous pourriez mentionner que le logement est idéal pour un couple ou une personne seule. Ce genre d’indication attire un type de locataires précis et vous évitera d’avoir des plaintes du logement du dessous comme quoi il y a trop de bruit provenant de celui du haut.
Ensuite, posez des questions lors de la visite du logement avec les prospects. Demandez-leur où ils habitent présentement, la raison de leur départ, combien ils paient en ce moment, ce qui les a attiré vers votre logement et ce qui est important pour eux lorsqu’ils choisissent un logement. Les réponses que vous obtiendrez vous aideront à identifier le genre de personne à qui vous avez affaires.
Si certains prospects démontrent du potentiel, voici une méthode efficace pour confirmer que c’est bien le genre de locataires que vous recherchez:
- Appelez le locateur actuel et demandez-lui des questions vous permettant d’identifier d’éventuels sources de problèmes. Voici quelques exemples: Quelle est la raison du départ de votre locataire? Quel expérience avez vous eu avec lui? Pouvez-vous me nommer un aspect que vous appréciez vraiment et une chose que vous auriez aimé qui soit différente chez votre locataire?
- Obtenez le consentement du prospect pour sortir son bureau de crédit. Je vous suggère fortement de payer, mais si vous n’êtes pas prêt à investir environ 40$ pour le rapport, vous pouvez au moins vous rassurer en demandant à la personne de se connecter à son application bancaire et à sortir elle-même, devant vous, son score de crédit.
- Finalement, lorsque vous serez prêt à signer le bail, une bonne habitude à prendre est d’exiger que la signature soit faite directement chez les locataires. Ça vous permet de voir l’état des lieux. Rendez-vous dans la salle de bain, c’est souvent un endroit qui permet de voir lorsque le logement n’est pas bien entretenu.
Personnellement, je fais lire et signer des règlements d’immeuble très stricts à tous mes locataires. Je leur explique les points qui sont particulièrement importants pour moi et ce à quoi je m’attends de leur part.
6. Le financement hypothécaire adéquat
Lorsqu’on investi dans l’immobilier, on veut idéalement contracter un prêt hypothécaire nous permettant de demeurer flexible, de sorte que si on a une opportunité de vendre en cours de terme, on veut pouvoir le faire sans tout donner notre profit en pénalité. De plus, avoir un prêt hypothécaire flexible peut être utile lorsqu’on doit refinancer en cours de terme pour acheter un nouvel immeuble et que l’institution financière où on est présentement n’est plus la meilleure option pour nous. Dans certains cas il n’est pas possible d’obtenir un produit à taux variable (produit le plus flexible), mais lorsque ce l’est, c’est ce que je conseille le plus. Un produit avec un terme court, mais à taux fixe peut aussi être une bonne option. Dans tous les cas, les intérêts sont déductibles d’impôt, donc on ne fait pas exprès pour avoir un taux élevé, mais c’est un aspect moins important à regarder que lorsqu’on achète une maison pour l’habiter.
Conclusion
Il n’est pas toujours facile de se lancer dans l’immobilier et de prendre la décision d’acheter son premier plex, c’est pourquoi il est important d’obtenir des conseils de personnes qui ont plus d’expérience que nous. J’ai eu l’opportunité d’être entouré de gens qui ont eu et ont toujours beaucoup de succès dans ce milieu et j’ai appris en les écoutant et en répétant leurs stratégies.
Si vous avez des questions, que vous aimeriez discuter et approfondir le sujet ou que vous souhaitez investir et regarder pour votre premier plex, je vous invite à m’appeler ou à m’écrire et il me fera grand plaisir de vous assister.
