Au début 2023, j’ai publié un article expliquant les différents calculs de pénalité à taux fixe qu’on peut retrouver sur le marché. Dans cet article, j’explique que tous les prêteurs n’utilisent pas la même version du calcul de pénalité basé sur le différentiel de taux dans les clauses de leur contrat. Historiquement, il est très rare de signer un prêt hypothécaire à taux fixe nous permettant de renégocier en cours de terme et que ce soit à notre avantage. Cependant, une opportunité particulière, voire anormale, se présente; malgré le fait que vous ayez un taux de plus de 5%, il est présentement fort probable que votre pénalité pour briser votre prêt soit tellement basse, qu’il soit rentable de souscrire à une nouvelle entente à taux plus bas. Laissez-moi vous aider à comprendre comment cette situation a pu se produire et comment vous pouvez en bénéficier dès aujourd’hui.
Bref rappel du calcul de pénalité à taux fixe
Pour pousser plus loin les différentes variations du calcul de pénalité à taux fixe, je vous invite à lire mon article de janvier 2023 disponible sur ce blog, mais rapidement, voici ce que vous devez savoir:
La pénalité pour un bris de contrat à taux fixe est la plus grande entre 3 mois d’intérêt et le calcul de différentiel de taux;
Calcul général du différentiel de taux: (Intérêts mensuels au taux initial – Intérêts mensuels au taux du jour pour le terme restant) X nombre de mois restants = pénalité;
La majorité des prêteurs basent leur calcul de différentiel de taux sur les taux affichés afin de pouvoir manipuler les taux en cas de baisse importante des taux offerts (taux contractuels);
Donc, lorsque qu’il y a une diminution importante des taux contractuels, le calcul basé sur le différentiel de taux est normalement celui dictant quelle sera la pénalité à payer pour mettre fin à votre engagement.
Situation exceptionnelle
Le calcul de différentiel de taux est généralement présent pour pallier le risque des créanciers contre un bris de l’entente à taux fixe que vous avez signé avec eux en vous chargeant une pénalité représentant plus ou moins le gain non réalisé (les intérêts pour les mois restants). Toutefois, plusieurs d’entre eux ont pris trop de temps pour augmenter leurs taux affichés lorsque les taux contractuels ont dépassé la barre des 5%, d’abord en 2022 et ensuite en 2023. On remarque généralement une différence d’environ 1% à 1.25% entre le taux affiché et le taux contractuel, mais au cours des dernières années, il est arrivé que certains prêteurs très connus sur la scène québécoise affichent des taux uniquement 0.20% à 0.80% au-dessus des taux offerts à leurs clients, soit considérablement sous la normale.
Aujourd’hui, l’écart entre les taux affichés et les taux pour les clients se forme à nouveau; les mêmes créanciers qui affichaient des taux à peine 0.60% au-dessus de leurs taux contractuels il y a à peine un an publient maintenant des taux 1.50% à 2.20% au-dessus des taux offerts réellement au public. Prenons quelques exemples concrets:
Créancier A
| Octobre 2023 | Octobre 2024 |
| Taux fixe 3 ans affiché: 7.14% | Taux fixe 3 ans affiché: 6.94% |
| Taux fixe 3 ans contractuel: 6.59% | Taux fixe 3 ans contractuel: 4.79% |
| Différence taux 2023: 0.55% | Différence taux 2024: 2.15% |
Créancier B
| Octobre 2023 | Octobre 2024 |
| Taux fixe 4 ans affiché: 7.09% | Taux fixe 3 ans affiché: 6.34% |
| Taux fixe 4 ans contractuel: 6.39% | Taux fixe 3 ans contractuel: 4.49% |
| Différence taux 2023: 0.70% | Différence taux 2024: 1.85% |
De plus, ceux qui avaient un prêt hypothécaire à taux fixe durant les années précédant la pandémie peuvent peut-être se rappeler que généralement, les taux offerts les plus bas étaient souvent ceux sur des termes plus courts: 1an, 2 ans ou 3 ans. Cependant, ce n’est pas le cas présentement, car depuis 2022, les courbes des rendements des obligations se sont inversés. Qu’est-ce que ça signifie plus concrètement dans le contexte de cet article? Ça signifie qu’aujourd’hui, un terme plus court vient avec un taux plus élevé, et c’est vrai pour toutes les durées de 5 ans et moins. Exemple: il est actuellement possible d’obtenir les taux fixes suivants:
- 1 an: 6.14%
- 2 ans: 5.44%
- 3 ans: 4.39%
- 4 ans: 4.24%
- 5 ans: 4.14%
*** Prendre note que bien que c’est taux soient disponibles en ce moment, ils ne sont utilisés qu’à titre indicatif et pourraient ne pas s’appliquer à votre situation. ***
Pénalité plancher
Donc, voici en résumé pourquoi si vous brisez votre convention de prêt actuellement vous avez de forte chance qu’on vous charge seulement la pénalité plancher:
Les taux contractuels ont diminué plus rapidement que les taux affichés;
Les courbes de rendements des obligations se sont inversés et les taux offerts sur un terme plus long sont plus bas que sur un terme plus court;
Le calcul de différentiel de taux compare le taux initial (terme plus long) au taux disponible au moment du bris pour le terme restant (terme plus court).
En d’autres mots, déjà que les taux affichés n’ont pas suivi les taux offerts réellement, le taux auquel se compare votre taux en cas de résiliation de votre entente est celui d’un terme plus court, ce qui aide à resserrer le différentiel.
Il y a donc de fortes chances que votre pénalité soit de trois mois d’intérêt ou tout près.
Pourquoi maintenant?
Plusieurs clients à qui je suggère présentement de remettre leur taux à jour me mentionnent que le conseiller de leur institution financière leur suggère d’attendre encore, car les taux pourraient continuer de descendre. C’est à mon avis un très mauvais conseil. L’opportunité se présente maintenant. Il est risqué d’attendre sachant que la situation est atypique et qu’elle pourrait changer à tout moment. En creusant l’écart entre les taux annoncés et les taux contractuels, les créanciers se donnent les armes nécessaires pour pouvoir rattraper le retard rapidement dans le cas de diminutions plus considérables des taux offerts. Lorsque cela arrivera, il sera trop tard.
Comment s’y prendre?
Commencez par demander à votre prêteur quelle serait votre pénalité, tout frais inclus, pour renouveler votre prêt par anticipation avec eux maintenant. Ensuite, demandez leur quelle serait la pénalité, tout frais inclus, pour résilier votre contrat. Je vous invite aussi à demander s’ils offrent des options permettant d’inclure la pénalité dans le nouveau taux si vous choisissez de renouveler avec eux ou s’il est possible d’une certaine manière d’éviter la pénalité en entier. Finalement, demandez leur de mettre à l’écrit ces réponses et d’y ajouter les offres de taux auxquelles vous avez droit.
Une fois que vous avez toutes les réponses, communiquez rapidement avec votre courtier hypothécaire ou avec nous (si vous n’avez pas déjà un courtier hypothécaire de confiance) pour évaluer vos options. Il est important de penser à tous les aspects et de s’assurer que vous choisissez la meilleure option avant de prendre votre décision. Il est possible que vous deviez obligatoirement payer votre pénalité si vous restez avec le même créancier tandis que vous pourriez l’inclure en partie ou en totalité dans votre nouveau prêt si vous changez de créancier. Il est aussi possible que vous deviez rembourser une remise en argent reçue lors de la signature de votre engagement actuel si vous changez de créancier, ce qui gonflerait votre pénalité, et qu’il soit donc mieux que vous signiez une nouvelle entente avec le même prêteur. Ce ne sont que deux exemples que je partage pour vous faire réaliser que la situation n’est pas la même pour tout le monde.
Conclusion
Si vous avez à l’heure actuelle un taux fixe plus élevé que 5%, il y a de bonnes chances que vous puissiez profiter de la situation inhabituelle décrite dans cette publication en obtenant un meilleur taux pour les années à venir sans devoir vous ruiner en payant une pénalité indécente. Mais attention, ce n’est que pour une durée limitée.
