Taux variable à paiement fixe: vos paiements augmenteront-ils réellement?

* Révision 16 novembre 2022: Question 1 TD

** Révision 20 janvier 2023: Question 1 Desjardins

Il y a deux mois, j’ai écrit un article avec un sujet très similaire à celui d’aujourd’hui, soit « Taux variable à paiement fixe: préparez-vous à l’augmentation de vos paiements« . Cette publication apportait une réponse très importante à une question que se pose plusieurs emprunteurs ayant un taux variable à paiement fixe; qu’arrive-t-il lorsque mon taux augmente tellement que mes paiements ne couvrent même plus le montant dû en intérêt? La réponse que j’ai apporté était bonne, mais incomplète. De plus, il y a éventuellement d’autres répercussions au fait que les paiements ne suivent pas le remboursement initialement prévu du prêt. Aujourd’hui, après avoir creusé auprès de mes prêteurs partenaires, je crois être en mesure de vous fournir toute l’information nécessaire pour prendre une décision éclairée en ces moments plus difficiles.

Il est important que vous compreniez que les renseignements fournis dans cet article ne peuvent pas être utilisés pour vous défendre en cas de conflit avec votre créancier. Ce sont les normes présentement établies par les prêteurs mentionnés, mais qui pourraient potentiellement être modifiées plus tard. De plus, les réponses obtenues m’ont été données par des personnes ressources travaillant chez mes divers partenaires mentionnés dans l’article, mais je n’ai pas pu confirmer l’information à l’aide des lignes directrices stipulées par les créanciers, car pour certains d’entre eux, ces dites lignes directrices n’existent pas encore ou ne sont pas remises aux courtiers.

Les prêteurs offrant le taux variable à paiement fixe

Dans cet article, je ne touche que les prêteurs partenaires du réseau de courtage hypothécaire, car ce sont les seuls avec qui j’ai des relations qui me permettent d’obtenir les réponses à mes questions très spécifiques. Si jamais un employé des autres prêteurs offrant un taux variable à paiement fixe aimerait communiquer avec moi pour répondre à mes questions, il me fera plaisir d’ajouter leurs réponses à cet article.

J’ai posé quatre questions bien précises à chacun des prêteurs afin de démystifier certains aspects clés en lien avec le produit à taux variable qu’ils offrent. Voici la liste des quatre prêteurs ayant participé à l’exercice:

1. TD
2. Banque Manuvie
3. Desjardins
4. CIBC

L’objectif premier de mes questions était de bien comprendre comment ils traitent les prêts avec un taux variable à paiement fixe avant, pendant et à la fin du terme. Dans un contexte de hausses importantes du taux directeur, tel que la situation actuelle, certains éléments clés peuvent faire toute la différence pour les emprunteurs. Je vais donc écrire chaque question que j’ai posé à mes partenaires et divulguer la réponse que j’ai obtenu de la part de chacun d’entre eux, de sorte que vous puissiez prendre des décisions éclairées si vous avez présentement ou si vous comptez obtenir un prêt à taux variable avec l’un d’eux prochainement.

Termes importants à définir

Taux critique: taux auquel le versement est égal au montant dû en intérêt uniquement pour la période visée. Au taux critique, il n’y a plus de remboursement de capital.

Seuil critique: solde du prêt hypothécaire qu’une fois dépassé nécessite qu’une action soit prise par l’emprunteur. Cette action peut représenter une augmentation des prochains paiements, un remboursement forfaitaire permettant de retourner sous le seuil critique ou le transfert vers un taux fixe tout dépendamment des prêteurs.

Prêt assuré: signifie qu’un assureur hypothécaire tel que SCHL, Sagen ou Canada Guaranty assure le prêt. Ce sont généralement les financements des achats sur lesquels la mise de fonds représente moins de 20% du prix payé, mais il est aussi possible d’assurer un prêt dont la mise de fonds est de 20% et plus. Cela dit, il est très rare de voir ce scénario.

Prêt conventionnel: tout prêt autre que le prêt assuré. Règle général, le ratio prêt-valeur de ce type de financement ne doit pas excéder 80% (l’emprunteur doit avoir minimalement 20% d’équité sur la propriété financée). Cependant, il y a des exceptions, entre autres, lorsqu’une garantie collatérale est prise sur un ou plusieurs autres biens.

Question 1

À quel moment l’emprunteur est-il forcé d’augmenter ses versements ou de transférer vers le taux fixe du jour?

Réponses

1. TD: Le seuil critique est différent s’il s’agit d’un prêt assuré vs s’il s’agit d’un prêt conventionnel. Pour les prêts hypothécaires assurés, le seuil critique est atteint quand le solde du capital et des intérêts dépasse 105 % du montant initial du capital du prêt hypothécaire. Pour les prêts hypothécaires ordinaires, le seuil critique est atteint quand le solde du capital et des intérêts dépasse 80 % de la juste valeur marchande de la propriété, comme déterminé par la TD. Si le montant du prêt dépasse le seuil critique, le client devra augmenter le montant de ses *versements hypothécaires afin de minimalement payer les intérêts sur son prêt en plus de faire un paiement forfaitaire pour réduire le montant dû (montant forfaitaire calculer par TD) ou convertir son prêt au taux fixe du jour pour le terme restant ou pour un terme plus long. Exceptionnellement, afin de ne pas trop pénaliser les clients, TD accepte que le client fixe son taux pour un terme de 3 ans même s’il reste plus de 3 ans au prêt.
2. Banque Manuvie: L’emprunteur devra augmenter ses paiements lorsque le taux critique est atteint.
3. Desjardins: L’emprunteur se verra dans l’obligation de modifier ses remboursements au moment du renouvellement ou d’un refinancement, le cas échéant. Bien entendu, il lui est possible de réajuster ses versements en cours de terme afin que ceux-ci reflètent les taux en vigueur. Cependant, de plus en plus de caisses demandent individuellement à leurs membres d’augmenter les versements effectués pour rembourser minimalement l’intérêt dû à chaque période. Ce n’est toutefois pas une politique de la fédération des caisses Desjardins.
4. CIBC: La banque enregistre un montant désigné à 105% du montant de l’hypothèque demandé pour protéger le client en cas d’augmentation de taux. Lorsque le taux critique a été dépassé, les intérêts différés sont rajoutés au prêt hypothécaire. Si le montant du prêt dépasse le montant enregistré initialement, le client aura atteint le seuil critique.

Question 2

Si l’emprunteur atteint le seuil critique, comment réajustez-vous le nouveau paiement?

Réponses

1. TD: Le paiement sera réajusté à un montant qui couvrira les intérêts. Le client a aussi l’option de convertir son hypothèque à un taux fixe du jour ou bien de mettre un montant sur le capital afin de réduire le solde et la charge des intérêts.
2. Banque Manuvie: Lorsque le taux critique est atteint, le paiement augmente par tranche de 50$ pour s’assurer que le versement du client couvre toujours la totalité des intérêts dus.
3. Desjardins: Bien qu’il est conseillé d’ajuster ses versements pour respecter l’amortissement initial, Desjardins ne force pas l’emprunteur à augmenter ses paiements en cours de terme. (À mon avis, au fur et à mesure que les taux augmenteront et que les intérêts s’accumuleront sur les prêts dont les versements n’auront jamais été ajustés, Desjardins revisitera sa manière de déterminer son seuil critique et mettra en place un cadre à suivre lorsque ce dernier est atteint. Toutefois, c’est l’information qui m’a été donnée pour le moment.)
4. CIBC: L’emprunteur devra augmenter le montant de ses versements hypothécaires (le montant minimal ne m’a pas été spécifié, mais je croirais que l’ajustement doit couvrir le montant des intérêts chargés pour la période). Sinon, il peut aussi faire un paiement forfaitaire pour réduire le montant dû sous le seuil critique ou convertir son prêt au taux fixe offert à ce moment pour le terme restant ou pour un terme plus long.

Question 3

Si l’emprunteur n’atteint pas le seuil critique avant la fin de son terme, mais qu’il prend du retard pour respecter l’amortissement initial de son prêt, ce dernier doit-il être respecté ou s’il s’ajuste pour refléter la nouvelle situation sans devoir requalifier l’emprunteur? (Il faut comprendre que si l’amortissement initial doit être respecté, les versements devront être augmentés pour couvrir la différence au renouvellement, ce qui peut avoir une incidence importante sur le budget de l’emprunteur)

Réponses

1. TD: Au renouvellement, la période d’amortissement initial restante sera utilisée pour calculer le montant du paiement offert.
2. Banque Manuvie: L’amortissement sera augmenté.
3. Desjardins: s’il s’agit d’un prêt assuré, l’amortissement initial doit être respecté en tout temps, ce qui signifie que le membre peut s’attendre, lors du renouvellement, que ses versements augmentent significativement si ceux-ci n’ont pas été réajustés en cours de terme. En ce qui concerne les prêts conventionnels, l’amortissement ne doit pas excéder 30 ans en tout temps.
4. CIBC: Au renouvellement, la période d’amortissement initial restante sera utilisée pour calculer le montant du paiement offert.

Question 4

Pour un nouveau financement, à quel moment le paiement minimal du client est-il déterminé? Est-ce lors de la signature de l’engagement hypothécaire, à l’envoi des instructions au notaire, au moment du déboursé des fonds ou, dans le cas d’un achat, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire?

Réponses

1. TD: Si les taux augmentent entre le moment où la demande est approuvée et le déboursement des fonds au notaire, le taux d’intérêt est recalculé en fonction du taux variable actuel.
2. Banque Manuvie: Le paiement est déterminé au moment où le notaire reçoit les fonds.
3. Desjardins: Le membre peut conserver le remboursement (versement) prévu au contrat lorsque celui-ci est signé, même si ce n’est pas conseillé.
4. CIBC: Le paiement est en tout temps fixé lorsque le prêt décaisse. Si le client a signé l’entente hypothécaire et que le notaire a commandé les fonds pour une date ultérieure à une éventuelle augmentation de taux, le client recevra de la part du notaire une modification de l’approbation et son paiement sera révisé à la hausse. Si le client désire garantir son paiement exactement comme l’approbation l’indique, il doit notarier avant les prochaines hausses prévues.

Analyse des réponses

Tout d’abord, pour la majorité des emprunteurs, je suggère de respecter l’amortissement initial afin de ne pas avoir de mauvaise surprise lors du renouvellement. Cela dit, cette règle ne s’applique pas à toutes les situations. Que ce soit une question de budget ou, tout simplement, car le prêt est pour une propriété locative et qu’il est important pour vous de conserver un bon « cash-flow », il y a certaines circonstances pour lesquels vous pourriez vouloir garder vos paiements le plus bas possible.

Selon les réponses que j’ai obtenu, je remarque que le prêteur laissant la plus grande latitude au niveau des paiements est Desjardins. Sinon, TD et CIBC permettent aussi de conserver des paiements bas durant une longue période avant que l’emprunteur se voit forcé d’ajuster ses paiements ou de transférer son prêt à taux fixe. Manuvie, de son côté, a une approche très différente. Elle ne permet pas de se retrouver dans une situation où le paiement ne couvre même pas l’intérêt dû pour la période. Un autre aspect très important à garder en tête est que Manuvie et Desjardins sont les deux seuls prêteurs permettant de réamortir sans devoir se requalifier au renouvellement pour contrer le retard qui pourrait être pris sur le remboursement prévu initialement. Sinon, à l’exception de Desjardins, tous les prêteurs détermine le paiement minimal en fonction du taux en place au moment que les fonds sont déboursés au notaire. Il est donc important, lorsque vous sélectionnez un taux variable à paiement fixe, que vous compreniez qu’il est possible que le versement prévu à la signature de l’engagement hypothécaire n’est pas nécessairement celui que vous devrez effectuer lorsque votre transaction sera terminée si le taux préférentiel de votre institution financière a bougé entre le moment de votre approbation et le moment que votre transaction se conclue. Pour plus de détail à ce sujet, je vous suggère de communiquer avec moi ou d’en discuter avec votre professionnel hypothécaire.

Conclusion

Bien que le taux directeur ait substantiellement augmenté depuis le mois de mars dernier, ça ne signifie pas que vous deviez nécessairement ajuster vos paiements dans un avenir proche. Plusieurs prêteurs offrant le taux variable à paiement fixe donne une bonne latitude à leurs clients afin qu’ils puissent conserver le plus longtemps possible le paiement initialement contracté. Si vous avez opté pour un tel produit, je vous suggère d’analyser votre relevé hypothécaire du mois dernier en prenant en compte les réponses que vous avez obtenu dans cet article. Si vous êtes un nouvel acheteur ou que votre terme actuel arrive bientôt à échéance, il peut être pertinent de considérer opter pour un tel produit, mais il est important d’avoir la bonne stratégie. Pour en apprendre davantage, je vous invite à communiquer avec moi.